转贷是什么意思(个人贷款转贷),附详细介绍

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时光倒流23年。

1998年的中国楼市,出现了一个新鲜而神秘的外来词:按揭。简而言之,就是银行低息借钱给你去购房。

那个时候,上海最核心区的高档住宅也就每平方米5000多元。如此低价,银行还抢着贷款给你去购房。上海第一批“购房赌徒”就是从按揭贷款中萌发而出的。

那时,国家给你政策,只要你想购房,想购几套就可买几套;你买房缺钱,银行无私地给你贷款。你购房只要付了30%,银行借你70%。 但从计划经济土壤里成长起来的人,对“按揭购房”的理解完全是一张白纸。大多数人害怕自己当“房奴”,认为办理按揭贷款就是给银行打工。

这期间上演了房价波澜壮阔的第一幕上涨大戏,大家应该记得,风靡全国的“温州炒房团”就出现在那个年代,他们是第一波的受益者。

他们没有高深的理论研究,完全凭直觉及敢于用“按揭购房”的政策,放大自有资金的购买力。他们在十几年的房价上涨的趋势中,也算是赚足了按揭政策的红利!

然后上演了房价波澜壮阔的第二幕上涨大戏。从08年金融危机后,四万亿计划出台,前十年房产增值了数倍,银行看到房产是最安全的抵押物,09年应运而生了房产抵押消费贷款,但从2011年限购令出台,二套首付提高后,消费抵押贷款才真正进入大众视野。

如果我们把社会人口按照经济概念区分为7、2、1结构,7代表绝大多数无背景、无学历、无资源的“三无”普通人。

在09年就开始有观念做抵押贷款的人,是第二波的受益者。这些年多次使用房产抵押的工具,一直处在浪潮之巅,“7”中的很多普通人从此上升加入到“2”的行列。这些人和家族的经济基础的下限被抬升了一大截,就此奠定了下一代人的高起点。典型的群体为“水库人”。

转贷是什么意思(个人贷款转贷)

何为“银行转贷”

2011年前的按揭购房的政策是公开平等的,同样2017年前的消费抵押贷款也都是公开平等的,任何人想做都非常容易。

从1998年房改开始学习香港,采用按揭贷款形式购房,至今仅为23年。而我们都知道,按揭贷款的年限长达30年。如果我们选取1998-2008年办理过房贷的人们作为样本,采访他们一个问题:你们的房贷还在一直还着吗?有极大的概率得到这样的回复:早就提前结清了、早就房产置换了、或者说转贷到其他银行了。

提前结清和卖房置换很好理解,当初的房价的确不高,但收入更低,区区几十万就已经是天文数字了,所以贷款金额最多也才几十万;而这23年间,货币超发,选中了房产作为蓄水池,房价上涨数十倍,当初的刚需大多数都会卖掉原有的房产,买入一套大一点、新一点、离市区近一点的房产,改善自己的住房条件。

20年后,很多当年卖房的人会后悔卖房的决定,当年没有限购、没有限贷、没有严查首付贷,为何不通过抵押贷款再买一套呢?

转贷是什么意思(个人贷款转贷)

使用全局之眼分析,有两个原因:

第一,09年之前只有按揭贷款,各家银行基本都不做房产抵押融资贷款,仅有的个别银行能操作一押二押,也由于08年金融风暴,以防止次贷危机的原因被叫停了。

第二,如果不卖房而是抵押出资金,等于首付+尾款全部都是借的。很多人对如此加杠杆心存疑虑,担心自己的收入不够还款,宁可卖掉减少压力。

当时做抵押贷款的人,大多数的房产里面还有按揭贷款的,他们有魄力把按揭贷款还清,“转贷”成了消费抵押贷款,才能把涨了数倍的资金再利用的。

“转贷”的定义是什么呢?简单来说,就是把A银行的贷款,搬家到B银行。

这个“转”字,来源于09-11年风靡全国的“平转”,全称为“非交易性转按揭”。

转贷是什么意思(个人贷款转贷)

09年后,出现过四次大规模的转贷阶段。

第一阶段,平转(“非交易性转按揭”)。也就是A银行的按揭搬家B银行,还是办按揭,但是利率打七折。源于09年的七折利率,不但打折,还打七折,这就让之前不打折的,还有85折的人心态失衡了,更加难以置信的是,当年找银行贷款,银行是直接返点的!于是,在09-10年两年间,多少人靠着平转赚了第一桶金,但最终也是昙花一现。

第二阶段,消费抵押贷款(正式名称为“持证抵押贷款”),从09年就开始,持续到2017年底。消费抵押贷款直接让很多家庭在不卖首套房的情况下,还清按揭贷款,转贷到能够操作消费抵押贷款的银行,把房产升值部分足额贷出,提高预算买到了第二套房。此时的消费抵押贷款,最长可以做到30年。

拥有更多胆量和资金充足的人,采用消费抵押贷款+无限房票大法,每年能买两套甚至更多套,直到2017年底,“去杠杆”大幅降低消费抵押贷款的额度,进一步取消了大多数银行的消费抵押贷款的资格,才宣告落幕,现在仅存少量消费抵押贷款产品苟延残喘。

第三阶段,个人经营贷,从2018年开始,持续至今。个人经营贷和企业经营贷,虽然名字只差两个字,但实质完全不同。个人经营贷,实质上是消费抵押贷款的延续,只不过套上了公司的“新马甲”。许多前些年房价战涨过一两轮的人,都在18-20年间,转贷成了低利率的个人经营贷。此时的个人经营贷同样可以贷到30年,20年居多,三年和五年的产品一般无人问津。

第四阶段,2021年起,本次调控后。个人经营贷继续是各大银行的主流产品,但是准入门槛大幅提高:公司成立、持股时间拉长,贷款年限大幅缩短,放款流向趋严等等。

其中影响最大的就是贷款年限大幅缩短。原本很多人是对标按揭贷款的30年来办理抵押贷款的,这些人是真的全额拿去买房的,而买房是长期投资,就算达不到30年,起码有20年也能接受,才会有安全感。

而本次调控打击的极其精准,主流产品基本都是三年期,五年、十年期的屈指可数。

用缩短年限摧毁了他们的安全感,也不敢再拿去买房了,生怕自己三年后还不起,要卖房还债。

出于恐惧的心理,这些人就会主动放弃离场。

正因为你想要长期贷款,偏偏不给你长期,这是极其高明的预期管理,控制了你的需求,从而改变你的行为。

调控用“烦”、“贵”、“罚”来改变申请经营贷买房的行为,现在看来,”烦“其实习惯就好,”贵“也相对没有落实,”罚“更是屈指可数。可是年限短的”短“却是真正影响贷款人的全盘布局。

既然选择了不卖掉原有的房产,而是结清原有的按揭后,再从房产增值部分来再买房,那就要做好“转贷”的准备,这是逃不掉的代价。

当然谁也不喜欢做一件事一波三折,本来认为一次性能解决的贷款,却要在未来多年转来转去,相当于把长跑拆分成接力赛跑,如果下一棒掉链子了,这是难以承受的后果。想想也毛骨悚然。

可是竟然有人主动要求转贷。

主动转贷如,房价上涨后要贷出更多资金,还清按揭转经营贷;利率下降后,高利率产品转低利率产品;短期信用贷太多损害到征信,需要房产转贷提取增额,结清短期负债。

可是很多人并不想转贷,却不得不在某一个期限前被迫转贷。

被动转贷如,三年到期后还清后转下一个三年;月供难以为继需要转贷出更多资金“以贷养贷”;被银行抽贷后被迫转到另一家接盘的银行。

房价上涨期大都是主动转贷,三年到期还不起是个伪命题,最终的目的是永不结清。

而房价横盘期被动转贷为多,不甘心卖房还债离场,总想拉长债务的时间,对冲横盘的截止时间。

公允的办法是,按照目前的货币发行速度,必须要保有负债,既然银行的年限给予的很短,那就需要不停地“折腾”,每过三年还一次(或者重审一次)。

转贷的流程风险并不高,但有一个风险必须提醒。

那就是额度的风险。比如之前在A银行通过高评高贷出的500万,到了B银行却只能贷400万。

这个缺口只能靠自己补上。此时你就会后悔,之前极端激进的预算。

一入侯门深似海,从此“按揭”是路人。楼市发展了23年,从按揭一统天下,到如今非刚需纷纷用全款买房,这是一条普通人建立“自发秩序”路径的漫漫长征。

个人经营贷,已经变成了“明知山有虎,偏向虎山行”的行动,是记录每个人是否具有“自由意志”和“批判意识”的里程碑。

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