美国房产税每年交多少(美国房产税要交一辈子吗),附详细介绍

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美国房产税每年交多少(美国房产税要交一辈子吗)

美国房产税是什么样的存在各国政府为了维持自身运转,财富再分配和经济调控,都会有一些长期固定的税种。世界上有三大古老税种:人头税、商品税、财产税,延续至今。人头税放在今天,就是个税。商品税就是关税、消费税、增值税,我们日常买东西,不知不觉就付了税。财产税就是对你的不动产征税,其中一个大头,就是你所拥有的房子和土地。美国早在殖民时代就有了房产税。随着五月花号带来的北美第一批移民,他们在美洲建立起领地,就需要随之建立起领地的财产规则,税法便是其中重要的一项。领地里的房屋和个人土地,每家每户都需要评估,评估出价格,然后好收税,收上来的税用来进行领地建设,即我们今天说的基建,这个税,就是早期的房产税。在现代美国,不同级别政府的主要税种不同。联邦以所得税为主、州以销售税为主、地方政府以财产税或者直接税房产税为主。房产税早已成为美国地方政府的重要税种。无论你是不是美国公民,只要在美拥有房子与地产,就要交税。房地产税的征收与联邦政府无关,由地方政府负责,因此各地税率不同。美国房产税每年交多少(美国房产税要交一辈子吗)

我们看美国不同州的房产税税率,最高的新泽西州可达到2.13%,比较低的一些州,如夏威夷、阿拉巴马,则只有0.3%多。从税率差别也可以看出,美国的房产税和各州的经济发展密切相关——经济发展好点的五大湖区、东西海岸州、资源和产业丰富的德州,房产税率就相对较高,内陆州则房产税较低。我们举个例子,如果你在旧金山居住,这个地方的房产税1.18%,算是比较高的税率。你在这里拥有一套100万美元的房产,那么你每年至少要缴纳的房产税就是1.18万美元,这个数目在家庭年收入在10万左右的旧金山,并不算个小数目,平均占到了家庭总收入的10%。每年年初,房屋所在地的税务部门,还会对业主的房屋做出价值评估,根据这一年度的房价涨跌,来决定新的税率。例如,如果你100万的房产,第二年周边房价都涨了10万,那么理论上,你的房子的估值也会相应升高,反之,如果房价降了(当然这肯定与当地经济的发展密切相关),那么你的房子估值也会相应调低。但我们会发现一个有趣显现,例如旧金山旁边的戴利城(Daly City),只有10.7万人口,有约3.3万处住宅房屋,那么对于当地政府来说,这3.3万套房屋的总房产税就是地方政府重要的税源。

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我们看2019年,戴利市的房产税总收入是8428万美元多点,这笔钱对于当地政府来说,是一笔不小的收入,我们从其年度市政项目的开销即可看出,8000多万美元可以支持一年新增市政项目的所有开销。

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当然,在美国,如果你对每年的房屋评估有异议,则可以选择申诉,税务局接到申诉后,必须派员重新对该物业做出评估,并向业主解释新评估的依据。需要注意的是美国的房产所有权包括土地,因此在房产评估中,土地与土地上的建筑物是分别计算的,所以相同造价的房子,但是土地价值不同,估值就不同。我们举个例子,你的房子本来没有变化,但是旁边忽然开发了商业区,你房子下面的土地就升值了。即是说你享受新建商业区带来便捷的同时,就必须在税收上付出相对应的贡献。总的来说,房产税牢牢绑定了美国人与区域发展的利益。这也就不难解释鬼城底特律的房产被抛荒,人们1元甩卖房子。因为城市的衰落已经严重影响到业主的个人利益,业主持有房产就必须不断承受城市衰落的损失,最后只能抛弃房屋,及时止损。当然,对于美国人来说,如果房价涨了,相应的房产评估价值就高了,相应的房产税也会增多。合理避税是必修课除了房产税,其实在美国购置、持有、出租、出售、继承房产,都有各种税。所以合理避税,可以省去不少钱。1. 房产相关的开销可以相应抵扣,只有净收入才需要被征收税。需要提交一份相应的声明给美国国税局。2. 出租房子时,还可以利用“红利折旧”(Bonus Depreciation)来省税。房屋每年都有折旧,房租出租,折旧额就可以相应多计算一些,这样可以抵扣更多的房产税。3. 屋主维修出租房屋所花费的支出,也可以抵税,但是支出要留收据,日后方便申报。4. 贷款购房中的利息。申请人的一套自用居住房,如果是通过贷款购入,每年的贷款利息是免税的,可以从总收入中减除。作为外国人在美国购房,很多开销也可以抵税:保险费房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费房子的维修费房东到美国来往的机票,餐旅费房地产公司的管理费房地产经纪的中介费寻找租客的广告费自己未成年孩子的抚养费

如果住在美国,房屋避税也有很多小技巧:1.购买房屋后,避免过多不必要的增项。对房屋结构、内饰的装修,内部的扩建等,都增加了房屋的估值。2.避免看起来高大上,否则容易高赋税房屋的估值是综合了周边邻居的房屋,以及被评估房屋的具体情况而定,如果房屋内外饰过度张扬,选取材料过于华贵,也会增加评估价格。当然,不差钱的无所谓。3.与评估员沟通,指出房屋修缮支出和缺陷评估员如果不被允许进入室内评估,如果没有业主陪同,也许评估员只会挑房屋好的地方来,而不会认识到住宅的一些缺陷和不足。适当与评估员沟通房屋的缺点,修缮的费用,也是减税的很直接方法。4.具有减税意识老人、残疾人、农业用地等,美国法律规定了很多减免条件。不懂了,可以咨询律师和中介。其实从避税方式来看,美国的房产税对调节房价的作用不大,它只是政府的重要税源,对于不同收入人群、弱势群体,也有相应的照顾,如此而已。房产税用到了哪里?一个美国人交的所有房产税里,主要是用作政府运营、公共安全例如警务经费、公共服务等。由于美国是联邦制,联邦政府、州政府和郡、市(地方)政府各级的税源不同,彼此财政相对独立,对于绝大多数地方政府,房产税能占到税源总额的80%左右,有些地方政府甚至可以达到90%左右,房产税的重要可见一斑。到了各城市的学区一级,学区内的教育支出50%以上都是出自房产税,它是各学区教育经费的重要来源。美国房产税每年交多少(美国房产税要交一辈子吗)

所以从征收方式、美国人的避税方式来看,美国房产税是美国地方政府稳定的税源,巩固了美国的地方自治体系,对于调节房价,其实作用不大,它作为一项持有房产的常规成本而存在。不过房产税也会有一个副作用,就是造成不同城市“强者越强,弱者越弱”,从消极方面看,拉大了城市发展差距,从积极方面看,促进了美国都市圈的形成和稳定。对于富裕的城市,房产税总额多,政府手里的钱就多,能够促进大都市圈的建设。反之,那些偏远小城,房产税收不上来多少,地方财政捉襟见肘,基建落后,人口被不断虹吸,在中国人眼中,美国小城的面貌还不如大陆的小县城,也就不足为奇。

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